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第56章 商品房投资方法（第1页）

财务自由商品房投资方法不是最赚钱的房地产投资方法，也不是唯一能赚钱的房地产投资方法，财务自由商品房投资方法只是最容易让人实现财务自由的房地产投资方法。

在实现财务自由之前，我们只需要先把财务自由商品房投资方法学会就可以了，

财务自由商品房投资方法可以分为六大步，

第一选择好城市；这里的好城市仅仅是从投资者的角度考虑的，和风土人情没有任何关系，在中国最好的城市就是北、上、广、深，如果可能的话，在这4个城市投资房地产就可以了，

当然离这4个城市比较远的人。吗？来这4个城市投资房地产还是有很多困难的，不方便在北、上、广、深投资的人群可以选择离自己比较近的省会或者是地级市。

不过在选择省会和地级市的时候需要注意一点，那就是这个城市过去连续三年每年的人口都是净流入的，如果过去几年的人口是净流出的，这个城市正在走向衰落，这个城市的房子是不能投资，

人口数量变动情况，我们可以在各地政府的通信网站上查询，

比如我们以北京为例来说明一下，怎么查询一个城市的人口数量变动情况，

首先打开国家统计局的网站，打开之后把页面拉到底，我们可以看到一下地方统计网站里面有各个地方统计局的链接，选择自己想要查询的省市即可，我们点击北京可以进入北京市统计局的网站，点击统计数据，然后点击北京统计年鉴，我们可以看到以下页面，再点击EXCEL，然后往下拉，找到人口与就业，分别点击常住人口，常住人口总量及人口密度下载Excel表格，

打开常住人口Excel表格，我们可以看到统计局数据，

北京的常住外来人口在2016年之前是持续增长的，从2016年开始出现下降城镇，人口在2017年开始下降，北京的常住人口持续净流出，

北京常住人口持续净流出不是北京的竞争力下降导致的来是北京二零一六年加强了对首都公德定位的持续力度清理北京常住人口持续净流出，不是北京的竞争力下降导致的，而是北京2016年加强了对首都功能定位的执行力度清理，关闭了大量低端产业，这导致部分从事低端产业的外来人口离开北京，

虽然这部分人口的减少，对北京的住房需求影响有限，但还是会对住房和房价的上涨有一定的抑制作用，

通过对比，我们能更清楚地理解人口变动与房价涨跌的关系，我们看一下深圳的情况，通过深圳2023年统计年鉴可以看到以下数据，可以看到深圳的常住人口在2021年之前一直是持续增长的，2022年为1766.18万，2022年深圳的常住户籍人口为583.47万，两者相减可以得出2022年的深圳常住外来人口为1182.71万，

深圳的常住外来人口，占了常住人口的66%，这些外来人口都有在深圳租房和买房的需求，北京2022年常住外来人口占常住人口比例的42%，远低于深圳的66%，深圳的常住人口买房需求的强烈程度远大于北京，2022年深圳的人口密度为每平方公里6484人，北京的为1313人，深圳的人口密度是北京人口密度的4.9倍，这说明深圳的土地供给能力要比北京小很多，深圳的土地相对更稀缺，

深圳和北京相比，土地供给相对更少，买房需求相对更强，所以深圳的房价比北京的房价有更强的上涨动力，这也是为什么2017年到2019年之间在住房补偿的政策调控下，北京的房价低了20%左右，而深圳的房价依然是上涨的根本原因，

我们分析其他城市人口数量变动情况，看常住人口和常住外来人口这两项连续三年的变化情况就可以了，只要常住人口和常住外来人口连续三年都是净流入的城市，可以算做是好城市，

好城市选出来以后，我们还可以更进一步选出好城市中的好区域，好区域一般是常住外来人口集中流入的区域，因为这些区域的就业机会相对较多，或者有一些其他的优势，

打开常住人口总量及人口密度，按地区分这个Excel表格，我们可以看到以下统计数据，

可以计算出2018年北京常住外来人口与常住人口的比例为35%，这是北京所有区的平均值，超过35%的区域，更有竞争优势，这些区域对住房的需求更大，房产的相对价值更大，相对风险更小，

可以计算出朝阳区44%，通州区42%，昌平区51%，大兴区43%，大幅高于平均值，这几个区域的房产投资价值相对较大，

当我们知道怎么选择好城市和好区域以后，下面我们就要想如何选择好房子，

第二大步骤选出好房子，

先说下好房子，这里的好房子是指最容易出租和出售的房子，并不是只看起来很美的房子，另外好房子也不是指某一套具体的房子，而是指符合条件的某些房子，好房子至少要符合一下条件，好地段，好环境，好物管，好户型房龄小，空置低，

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好地段；市中心是好地段，但是好地段并不一定是市中心，什么是好地段呢？我们来先弄清楚什么是好地段？

地段就是仪器便利性的总和好地段就是生活很便利的区域，比如交通要便利，吃饭要便利，购物要便利，娱乐要便利，上学要便利，看病要便利，至于便不便利，我们也可以进行量化，房止离地铁站的距离步行小于10分钟，就符合交通便利的标准，步行时间越短则越便利，防止周围步行15分钟以内的范围有超市，高中低档餐馆，就符合吃饭做饭便利的标准，

防止周围步行30分钟以内的范围由大型商场大型超市电影院娱乐设施就符合购物便利娱乐便利的标准，

房子是好学区的学区房，就符合上述病例的标准，防止离医院的距离在5公里以内，就符合看病便利的标准，当然也不是要全部符合以上标准的地段才是好地段，只要满足交通便利，吃饭便利，购物便利，娱乐便利的地段就是好地段，

上述病例和看病病例属于加分项，有了可以加分，没有也没有关系，

好环境；环境指小区外部环境好，环境不是指环境优美，而是指环境有没有污染，当然环境优美了会更好，常见的环境污染主要包括噪音污染，空气污染，电磁污染，水污染，房子要远离火车站，铁道，高架桥，垃圾站，高压线，变电站，电视塔，臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于1千米，

好物管；好物管池小区的物业管理非常好，好的物业管理能让房子增值，有的房子过了10年就显得很破旧，有的房子过了10年和新的差不多，这主要是物业管理的不同，

判断小区物业管理水平也很简单，到小区转一圈看看小区房子的老化程度，卫生情况，绿化情况，车辆摆放情况，基本就能知道小区物业管理做的如何了，

只要小区的房子看起来像新的一样，地面干净，车辆停放有序，小区内环境看重顺眼，就可以认为该小区的物业管理做得非常好，

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