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第90章 谁的运气好（第2页）

“这个，是本小区的楼王，全复式结构，现在我的权限能够出售的也只有1-5层，一梯两户，单层套内面积168平，而且价格相比其他，也会贵上不少。其中3楼和5楼已经售出。”说道这里刘晨有点灰心的道：“如果你们要购买其他楼层，需要经理批示才行。”

“小峰。”听到她这么说，吴梦瑶转头询问的眼神望向徐峰。

“恩，我们就要最上面那层的。”徐峰当然是要买就买最好的，将来说不定他还会住过来，这可不能吝啬。“你放心，如果谈成了，这单算你的。”

“那谢谢您了。”原本还以为又没自己什么事了的刘晨，听到徐峰这么说，那是喜出望外。

如果经理来接待，这单当然算经理的，但是如果买房人指定给她，那经理当然不会因为这么点事和客户计较，徐峰这么说，那只要是成了，她的那一份就跑不掉。

“您好，我就是这的经理，徐朴善，请问两位怎么称呼。”没一会，刘晨就带着一名中年男子过来了。

“这可巧了，我也姓徐，这是我女朋友。”徐峰笑道，“不知道这楼王的顶层怎么个卖法。”

“徐先生，幸会，看您也是明白人，这楼王是这期楼盘里位置最好的，而顶层又是最中之最，所以本公司一般是不对外出售的。”说话的时候，这位叫徐朴善的经理是一直盯着这两位的表情的，说到这里，除了女孩脸色稍有变化之外，面前的男子是一脸平静。

徐峰自然不会信他的鬼话，不卖只是因为价格没到位而已，最多也就是做一些钱权交易，可要是你出得起钱，这些也都不是问题，真正有钱的人，谁特么会住你这样的商品房。

“当然如果您真想买，价格上可能会高出不少。”徐朴善补了一句，实在是眼前这位太平静了。

“能不能让这位刘小姐，带我们先上去看看。”徐峰压根就没理他说的价格高出不少的话。

“行，这个没问题，刘晨，带这两位去看看现房。”

“小峰，价格这么贵，我们还不如买其他的吧。”路上吴梦瑶拉着徐峰小声说道。

“别担心，再怎么贵，咱们也是赚，说不定等会，他们还会按原价卖给我们呢。”徐峰对吴梦瑶神秘的一笑。

房地产确实是本世纪初，除了互联网之外，最赚钱的行业之一，和金融行业那也是不相上下。

国家将来首富就有不少做房地产出身的，但是做房地产的利润率真的很高吗？

房地产赚钱在于借鸡生蛋，并不是利润率多高，如果一般城市房地产开发商开发住宅净利率有10%到20%，那房地产商都要偷笑了。

一个住宅项目完整流程基本是这样的：

1房地产商先垫资拿地，一线城市拿地成本占项目的五成以上，二三线土地成本大概三成左右，甚至更少。

2获得四证建房，土地证，建设施工许可证等。

3获准预售证。

4绿化，周边，完工。

一般靠谱开发商的房地产项目中，土地占三成左右成本，各种税占三成成本，建安成本占三成成本，实际利润空间也就一成。

但是关键在于这些成本是由谁来负！！

开发商三成到三成五的前期资金为房地产商自有资金，四证齐全之后就会获得银行贷款，一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说，假定一个项目有一成净利润，考虑各种资金成本后，房地产商的自有资金收益率也就高达30%。

这还不是关键，房屋在获得准预售之后，一般房子刚露出地面就能卖了，房地产商的资金就会回笼，这个时候一个项目的自有资金就能置换出来。

也就是说这笔自有资金一年内可能不止完成一个项目的垫资，假设这笔资金年周转1.5次，那么开发商年投资回报率很可能高达50%以上。如果在三线城市房地产发展迅速的时候，开发商年投资回报率高达100%-200%不是问题。

一年一两倍的利润率高吗？对大部分行业来说，已经很高了，但是徐峰知道有另一个和房地产相关的行业，在这未来十年里，利润率是不输甚至高于房地产开发商的，那就是炒房团。

在华夏，今后十年内，房价涨幅达到20倍以上的城市比比皆是，炒房团拥有更灵活的操作模式，更安全的资金保留度，其中风险比房地产商，那是安全的多。

未来十年，房地产商破产的不计其数，但是炒房团基本就没有一个会亏的。这就是其优越性。

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